Đứng trước ngã ba đường: Lãi suất thế chấp 4% hay việc làm bền vững?

Đứng trước ngã ba đường: Lãi suất thế chấp 4% hay việc làm bền vững?

Thái Linh

Thái Linh

Junior Editor

12:34 24/09/2024

Việc Fed cắt giảm lãi suất vào tuần trước đã khiến nhiều người tự hỏi điều này có ý nghĩa gì đối với lãi suất thế chấp.

Việc Fed cắt giảm lãi suất vào tuần trước đã khiến nhiều người tự hỏi điều này có ý nghĩa gì đối với lãi suất thế chấp. Trang web nhà ở Redfin lưu ý rằng một số người mua nhà tiềm năng không biết rằng lãi suất thế chấp đã giảm mạnh, trong khi những người khác vẫn đang chờ số liệu này giảm thêm.

Vì vậy, một số người mua nhà sẽ ngạc nhiên khi biết rằng lãi suất thế chấp kỳ hạn 30 năm gần như đi ngang vào tuần trước ngay cả khi Fed cắt giảm lãi suất 50 bps. Điều này là do thị trường và Fed hiện đồng ý rằng trong một cuộc hạ cánh "mềm", lãi suất quỹ liên bang có khả năng sẽ giảm xuống khoảng 3%, cao hơn nhiều so với mức trong đại dịch. Điều đó hạn chế mức lãi suất thế chấp có thể giảm - đặc biệt là vào mùa bất động sản sắp tới - sau khi giảm từ 8% xuống còn 6.15% trong 11 tháng. Những người hy vọng lãi suất thấp hơn nên thận trọng: Một thế giới có lãi suất thế chấp thấp hơn đáng kể là một thế giới mất việc làm đáng kể.

Thỏa thuận giữa Fed và thị trường về lãi suất chỉ mới xuất hiện trong vài tháng qua. Vào mùa xuân năm nay, nhà đầu tư đã đặt cược vào lập trường "cao hơn trong thời gian dài hơn", với thị trường HĐTL định giá lãi suất quỹ liên bang vào cuối năm 2025 lên tới 4.4%. Vào thời điểm đó, lạm phát đã tăng cao, thị trường lao động có vẻ khá mạnh và ổn định, và vẫn chưa rõ khi nào Fed có thể bắt đầu cắt giảm lãi suất.

Kể từ đó, lạm phát tiếp tục hạ nhiệt, tỷ lệ thất nghiệp tăng từ 3.8% lên 4.2% và Fed đã bắt đầu chu kỳ nới lỏng. Thị trường hiện đang đặt ra câu hỏi rằng liệu Fed sẽ cắt giảm lãi suất bao nhiêu. Cả hai bên đều đồng thuận với mức cắt giảm tổng cộng, nhưng khác biệt về thời điểm các đợt hạ lãi suất— thị trường ước tính các nhà hoạch định chính sách sẽ đạt được mức đó vào cuối năm 2025 chứ không phải cuối năm 2026.

Điều này báo hiệu rằng lợi suất TPCP kỳ hạn 10 năm, liên quan chặt chẽ với lãi suất thế chấp, có khả năng chạm đáy trừ khi nền kinh tế bắt đầu chậm lại đáng kể. Chênh lệch giữa lãi suất thế chấp và lợi suất TPCP kỳ hạn 10 năm vẫn có thể thu hẹp, nhưng điều này cũng cho thấy lãi suất thế chấp sẽ không giảm nữa. Bất kỳ mức giảm nào trong sự chênh lệch có thể không nhanh hoặc lớn như mong đợi. Mức chênh lệch hiện tại là 240 bps, cao hơn so với mức trung bình khoảng 175 bps trong những năm 2010.

Ngoài ra, hệ thống cho vay và thế chấp đã được sử dụng rất nhiều khi doanh số bán hàng và tái cấp vốn giảm trong hai năm qua. Việc xây dựng lại chuỗi cung ứng và cạnh tranh về giá khi nhu cầu tăng trở lại sẽ mất rất nhiều thời gian. Số lượng việc làm trong "những hoạt động tín dụng" đã sụt giảm kể từ đầu năm 2022, và trong khi chính phủ không có dữ liệu về những người lao động tham gia xử lý các khoản vay thế chấp, thì con số này có lẽ đã bị ảnh hưởng nặng nề hơn. Số lượng đơn xin thế chấp đã tăng trở lại, nhưng vẫn thấp hơn 35% so với năm 2017.

Vào mùa bất động sản năm tới, nếu cho rằng chênh lệch thế chấp sẽ thu hẹp một nửa xuống mức vào năm 2010 và lợi suất TPCP kỳ hạn 10 năm chạm đáy quanh mức hiện tại, lãi suất thế chấp kỳ hạn 30 năm có thể giảm xuống 5.75%. Đây là sự cải thiện đáng kể so với hai năm qua nhưng những người hy vọng lãi suất sẽ quay trở lại mức 3 hoặc 4 sẽ khá thất vọng.

Một yếu tố khó lường ở đây là thị trường lao động. Trong Bản tóm tắt dự báo kinh tế (SEP) mới nhất của Fed, dự báo về tỷ lệ thất nghiệp vào cuối năm đã được tăng từ 4% lên 4.4%. Nếu tỷ lệ thất nghiệp tăng gần 5% vào năm tới, thị trường và Fed sẽ hạ ước tính về mức lãi suất quỹ liên bang, và lãi suất thế chấp có khả năng cũng sẽ giảm. Nhưng điều đó có nghĩa là nền kinh tế không còn “hạ cánh mềm” nữa, không chắc chắn liệu ai sẽ là người giữ được công việc trong môi trường đó và có thể tận dụng mức lãi suất thế chấp thấp hơn.

Bloomberg

Broker listing

Cùng chuyên mục

Số người mất việc vĩnh viễn tăng, tuyển dụng đi xuống — Báo hiệu kinh tế Mỹ đang đối mặt rủi ro suy thoái?
Diệu Linh

Diệu Linh

Junior Editor

Số người mất việc vĩnh viễn tăng, tuyển dụng đi xuống — Báo hiệu kinh tế Mỹ đang đối mặt rủi ro suy thoái?

Báo cáo bảng lương phi nông nghiệp gần đây nhất của Mỹ cho thấy thị trường lao động vẫn giữ được phần lớn sự ổn định bất chấp những biến động do các chính sách thuế quan. Tuy nhiên, một số dấu hiệu đáng lo ngại đang dần lộ diện dưới bề mặt của các chỉ số tích cực.
Liệu Mỹ có thể chấm dứt sự phụ thuộc vào đất hiếm của Trung Quốc trước khi quá muộn?
Diệu Linh

Diệu Linh

Junior Editor

Liệu Mỹ có thể chấm dứt sự phụ thuộc vào đất hiếm của Trung Quốc trước khi quá muộn?

“Kẻ sống trong nhà kính không nên ném đá.” Đây có lẽ là câu nói mà Tổng thống Trump nên suy ngẫm trước khi áp đặt các mức thuế cao lên hàng hóa nhập khẩu từ Trung Quốc, bởi Trung Quốc sở hữu thứ mà Mỹ đang rất thiếu và rất cần: khoáng sản đất hiếm — yếu tố thiết yếu trong sản xuất ô tô, robot và các thiết bị quân sự hiện đại.
Trung Quốc: Xuất khẩu chậm lại, giảm phát gia tăng giữa căng thẳng thương mại với Mỹ
Huyền Trần

Huyền Trần

Junior Analyst

Trung Quốc: Xuất khẩu chậm lại, giảm phát gia tăng giữa căng thẳng thương mại với Mỹ

Xuất khẩu Trung Quốc tháng 5 tăng trưởng chậm nhất trong ba tháng (4.8%), chịu tác động từ thuế quan Mỹ, trong khi nhập khẩu giảm mạnh 3.4%. Áp lực giảm phát trầm trọng với CPI giảm 0.1% và PPI giảm 3.3%, mức thấp nhất trong 22 tháng. Bắc Kinh triển khai kích thích kinh tế, nhưng căng thẳng thương mại Mỹ-Trung và đàm phán tại London tiếp tục là tâm điểm.
USD ổn định trước thềm đàm phán thương mại Mỹ-Trung
Huyền Trần

Huyền Trần

Junior Analyst

USD ổn định trước thềm đàm phán thương mại Mỹ-Trung

USD giữ vững so với các đồng tiền chính vào thứ Hai, khi tâm lý lạc quan từ báo cáo việc làm Mỹ bị kìm hãm bởi sự thận trọng trước cuộc đàm phán thương mại Mỹ-Trung tại London. Các cuộc thảo luận diễn ra trong bối cảnh Trung Quốc đối mặt giảm phát và bất ổn thương mại làm suy yếu niềm tin tại Mỹ. Báo cáo lạm phát tháng 5 và chính sách của Fed cũng là tâm điểm chú ý của nhà đầu tư.
Chứng khoán Mỹ tiệm cận đỉnh cũ, thị trường chờ tín hiệu mới
Huyền Trần

Huyền Trần

Junior Analyst

Chứng khoán Mỹ tiệm cận đỉnh cũ, thị trường chờ tín hiệu mới

Chứng khoán Mỹ phục hồi mạnh, với S&P 500 vượt mốc 6,000 điểm lần đầu sau nhiều tháng, khi lo ngại kinh tế tạm lắng xuống. Tuy nhiên, thị trường vẫn đối mặt với nhiều ẩn số từ lạm phát, chính sách thuế quan và nợ công. Báo cáo CPI tháng 5 sẽ là yếu tố quan trọng định hình kỳ vọng lãi suất trước cuộc họp của Fed.
Forex Forecast - Diễn đàn dự báo tiền tệ