Khai phóng giá trị bất động sản: Chiến lược tài chính mới của người Mỹ

Khai phóng giá trị bất động sản: Chiến lược tài chính mới của người Mỹ

Ngọc Lan

Ngọc Lan

Junior Editor

06:51 10/09/2024

Trong năm qua, người tiêu dùng Mỹ đã khiến giới kinh tế học phải kinh ngạc bởi xu hướng chi tiêu bền bỉ, bất chấp khoản tiết kiệm đang cạn dần và thị trường lao động đang hạ nhiệt. Điều này một phần nhờ vào hiện tượng giảm phát cục bộ ở một số lĩnh vực, góp phần tăng cường sức mua của họ đối với các mặt hàng như xăng dầu, ô tô và vé máy bay.

Tuy nhiên, khi tỷ lệ tiết kiệm cá nhân đang chạm ngưỡng thấp nhất kể từ giữa thập niên 2000, một câu hỏi đáng quan tâm được đặt ra: liệu người tiêu dùng có thể duy trì mức chi tiêu này trong tương lai? Câu trả lời có thể được hé lộ một phần thông qua sự hồi sinh chậm rãi của một sản phẩm tài chính vốn đã "ngủ yên" suốt thời gian dài.

Khoản vay dựa trên trị giá nhà ở (Home Equity Loan) mở ra cánh cửa cơ hội cho những ai sở hữu tài sản đáng kể gắn liền với bất động sản. Sản phẩm tài chính này cho phép chủ sở hữu giải phóng một phần vốn để tài trợ cho các dự án như cải tạo nhà cửa, hợp nhất nợ, hay thậm chí là những chuyến du lịch gia đình, mà không cần phải tái cấu trúc toàn bộ khoản vay thế chấp hiện tại. Gần đây, chúng ta đã chứng kiến sự gia tăng từ từ nhưng ổn định của loại hình vay này trong các bảng cân đối kế toán ngân hàng. Dự kiến đến năm 2025, sản phẩm tài chính này - vốn đã mất đi sự ưa chuộng sau cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn - sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ.

Các khoản vay thế chấp bằng giá trị nhà đất đang tăng đều đặn trong năm nay

Sự suy giảm của các khoản vay thế chấp bằng giá trị nhà đất trong thời gian qua là điều khá dễ hiểu bởi sau cuộc khủng hoảng tài chính 2008, các tiêu chuẩn thẩm định tín dụng đã được thắt chặt đáng kể, đối lập hoàn toàn với tình trạng quá lỏng lẻo vào giữa thập niên 2000. Phải mất một thời gian dài, giá trị bất động sản mới tăng đủ để chủ nhà tích lũy được lượng vốn chủ sở hữu cần thiết cho việc vay thêm. Nhìn chung, trong suốt thập kỷ 2010, các hộ gia đình tập trung vào việc giảm nợ thay vì gia tăng gánh nặng tài chính. Thêm vào đó, lãi suất thế chấp liên tục chạm đáy trong suốt thập niên, khiến việc tái cấp vốn toàn diện khoản vay thế chấp trở nên hấp dẫn hơn hẳn so với các khoản vay thế chấp bằng giá trị nhà đất vốn có chi phí cao hơn.

Đối với những người thuộc thế hệ nhất định, các khoản vay thế chấp bằng giá trị nhà đất còn mang một sắc thái tiêu cực. Sau cuộc suy thoái năm 2008, một khuôn mẫu ít được đồng cảm đã xuất hiện: đó là hình ảnh những chủ nhà vay tiền dựa trên giá trị bất động sản để mua thuyền hay xe hơi, rồi cuối cùng lại mất việc và mất nhà.

Có hai loại khoản vay thế chấp bằng giá trị nhà đất. Loại thứ nhất là khoản vay lãi suất cố định, hoạt động như một thế chấp thứ cấp. Người vay nhận một khoản tiền trọn gói, với lịch trả nợ được định sẵn và thường có lãi suất cố định. Loại thứ hai là hạn mức tín dụng thế chấp nhà đất, hay còn gọi là HELOC, hoạt động tương tự như thẻ tín dụng. HELOC có lãi suất thả nổi và cho phép vay đến một hạn mức nhất định.

Trong suốt thập kỷ 2010 và thậm chí đến đầu những năm 2020, số dư HELOC tại các ngân hàng đã suy giảm do lãi suất thế chấp thấp kỷ lục, khuyến khích xu hướng tái cấp vốn toàn diện. Tuy nhiên, gần đây, các khoản vay thế chấp bằng giá trị nhà đất quay vòng đã ghi nhận mức tăng trưởng 1% hoặc cao hơn so với cùng kỳ năm trước, cho thấy cả ngân hàng và người vay đang bắt đầu ưa chuộng trở lại các sản phẩm này.

Hiện tượng này đặc biệt đáng chú ý, bởi không như lãi suất thế chấp thông thường - vốn đã phản ánh kỳ vọng về việc Fed sẽ cắt giảm lãi suất đáng kể - lãi suất HELOC thường được ấn định dựa trên lãi suất chính sách của ngân hàng trung ương. Nếu Fed thực sự hạ thấp lãi suất chuẩn xuống 2 điểm phần trăm hoặc hơn vào cuối năm 2025 như kỳ vọng hiện tại của thị trường, lãi suất HELOC sẽ có cơ hội giảm mạnh.

Hiện nay, hàng chục triệu chủ nhà Mỹ hiện đang rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan với bất động sản của mình. Họ bị ràng buộc bởi những khoản vay nhà với lãi suất cực thấp mà họ đã chốt trong thời kỳ đại dịch.

Trong bối cảnh đó, nếu một chủ nhà đang sở hữu khoản vay thế chấp với lãi suất 3% muốn vay thêm để cải tạo nhà bếp hoặc mở rộng không gian sống, một khoản HELOC có thể trở nên vô cùng hấp dẫn. Ngân hàng OZK, một tổ chức tài chính khu vực hoạt động tại các tiểu bang như Florida, Georgia, North Carolina và Texas, hiện đang quảng cáo lãi suất HELOC ở mức 9%. Mức này được tính toán dựa trên lãi suất cơ bản của Wall Street Journal cộng thêm một biên độ. Đáng chú ý, lãi suất này có tiềm năng giảm xuống 7% hoặc 8% khi Fed bắt đầu thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ.

Hiện nay, các hộ gia đình Mỹ đang sở hữu một nguồn vốn chủ sở hữu đáng kể trong tầm tay. Giá trị vốn chủ sở hữu trong bất động sản - phần tài sản không bị ràng buộc bởi khoản vay thế chấp - đã tăng vọt kể từ thời kỳ đại dịch, chạm mốc cao nhất kể từ thập niên 1960. Đáng chú ý, nhiều ngôi nhà trong số này được xếp vào nhóm bất động sản cũ, đang cần được cải tạo và nâng cấp. Điều này càng trở nên cấp thiết khi nhiều gia đình trẻ nhận ra rằng ngôi nhà họ mua ban đầu như một bước khởi đầu, giờ đây đã trở thành nơi an cư lâu dài.

Giá trị vốn chủ sở hữu nhà đang ở mức cao nhất kể từ những năm 1960

Nhìn nhận một cách tổng thể, trong bối cảnh thị trường lao động đang hạ nhiệt, gây khó khăn cho việc duy trì mức chi tiêu của người Mỹ, thì giá trị bất động sản cao ngất ngưởng cùng với kỳ vọng Fed sẽ cắt giảm lãi suất đã tạo nên một bức tranh đầy hứa hẹn cho sự hồi sinh của các khoản vay thế chấp bằng giá trị nhà đất. Một nguyên tắc bất di bất dịch trong giới tài chính là không bao giờ nên đánh giá thấp sức mạnh chi tiêu của người tiêu dùng Mỹ - đặc biệt là khi lãi suất giảm đang mở ra một "kho báu" mới cho các chủ nhà khai phá và tận dụng.

Bloomberg

Broker listing

Cùng chuyên mục

BoJ thận trọng bình thường hóa chính sách, lạm phát lương thực gây áp lực tăng lãi suất
Huyền Trần

Huyền Trần

Junior Analyst

BoJ thận trọng bình thường hóa chính sách, lạm phát lương thực gây áp lực tăng lãi suất

Ngân hàng Nhật Bản nhiều khả năng giữ nguyên lãi suất và giảm tốc độ thắt chặt mua trái phiếu từ năm tài khóa tới, phản ánh sự thận trọng trong lộ trình bình thường hóa chính sách. Tuy nhiên, lạm phát thực phẩm dai dẳng, đặc biệt là giá gạo tăng vọt, có thể buộc BoJ tiếp tục nâng lãi suất sớm hơn kỳ vọng. Thống đốc Kazuo Ueda phát tín hiệu rằng rủi ro lạm phát đang ngày càng được chú trọng, trong bối cảnh sự bất ổn thương mại toàn cầu dần lắng dịu.
USD chững lại khi thị trường hướng sự tập trung về London
Diệu Linh

Diệu Linh

Junior Editor

USD chững lại khi thị trường hướng sự tập trung về London

Đàm phán Mỹ - Trung tái khởi động; triển vọng đạt được thỏa thuận ngày càng rõ nét. Chứng khoán Mỹ biến động trái chiều, nhưng S&P 500 chỉ còn cách đỉnh lịch sử chưa đầy 2%. Dữ liệu yếu từ Anh tiếp tục gây áp lực lên GBP. Giá vàng đi ngang, trong khi bạc nổi bật với đà tăng mạnh.
Đàm phán thương mại Mỹ-Trung tiếp diễn, khoáng sản đất hiếm và hạn chế công nghệ làm nóng cuộc chơi
Diệu Linh

Diệu Linh

Junior Editor

Đàm phán thương mại Mỹ-Trung tiếp diễn, khoáng sản đất hiếm và hạn chế công nghệ làm nóng cuộc chơi

Các cuộc đàm phán thương mại Mỹ-Trung được nối lại tại London, tập trung vào các hạn chế về công nghệ và xuất khẩu khoáng sản đất hiếm. Trung Quốc đã cấp giấy phép xuất khẩu đất hiếm cho các công ty Hoa Kỳ, thúc đẩy hy vọng về một cuộc đàm phán thương mại đột phá. Xuất khẩu của Trung Quốc sang Hoa Kỳ đã giảm 40% trong năm nay, làm tăng tính cấp thiết của việc giải quyết căng thẳng thương mại.
Cảnh báo thầm lặng của thị trường: Trái phiếu và vàng tiết lộ điều gì?
Diệu Linh

Diệu Linh

Junior Editor

Cảnh báo thầm lặng của thị trường: Trái phiếu và vàng tiết lộ điều gì?

Chưa bao giờ thị trường lại đòi hỏi các nhà đầu tư phải linh hoạt, tỉnh táo và hiểu sâu về mối liên hệ giữa các loại tài sản như hiện nay. Khi tiền tệ trở nên đắt đỏ, khi trái phiếu phát đi tín hiệu cảnh báo và khi vàng tăng vọt như một phản ứng phòng vệ, thì việc tiếp tục đặt cược mù quáng vào đà tăng cổ phiếu có thể trở thành một chiến lược nguy hiểm. Sự kết hợp giữa hiểu biết kinh tế vĩ mô, phân tích kỹ thuật và đánh giá tâm lý thị trường là chìa khóa giúp nhà đầu tư không chỉ sống sót mà còn tận dụng được những cơ hội ẩn giấu trong cơn biến động.
Thuật toán của trader nhỏ lẻ đang dần trở thành thế lực trên thị trường
Nguyễn Tuấn Đạt

Nguyễn Tuấn Đạt

Junior Analyst

Thuật toán của trader nhỏ lẻ đang dần trở thành thế lực trên thị trường

Trong khi phần lớn thị trường tài chính đang bị chi phối bởi các quỹ đầu tư thụ động, một lực lượng mới đang âm thầm nổi lên: những nhà đầu tư cá nhân sử dụng chiến lược định lượng. Họ không cần nhiều tiền, cũng chẳng phải dân chuyên, nhưng với công cụ hiện đại và tư duy tính toán, họ đang tạo ra ảnh hưởng rõ rệt lên các giao dịch – đặc biệt là ở những mảng như quyền chọn ngắn hạn. Liệu đây có phải là tín hiệu tích cực cho sự cân bằng và minh bạch hơn của thị trường?
Bạc vẫn còn dưới 40 USD — nhưng thời điểm bứt phá không còn xa
Diệu Linh

Diệu Linh

Junior Editor

Bạc vẫn còn dưới 40 USD — nhưng thời điểm bứt phá không còn xa

Trong khi nhiều nhà đầu tư tập trung vào Vàng, cổ phiếu AI và các xu hướng thị trường nóng, bạc âm thầm ghi dấu một trong những bước đột phá mạnh mẽ nhất trong lĩnh vực hàng hóa. Vừa chạm đỉnh trong 13 năm, kết hợp cùng làn sóng bùng nổ AI, cuộc cách mạng năng lượng sạch và thỏa thuận hạ tầng trị giá 3,000 tỷ USD của Trump đang thúc đẩy nhu cầu, các chuyên gia tại GSC Commodity Intelligence gọi đây là “giao dịch bùng nổ và bất đối xứng nhất năm 2025.”
Đàm phán London, rủi ro toàn cầu: Mỹ và Trung Quốc tạm thời 'chơi đẹp'
Diệu Linh

Diệu Linh

Junior Editor

Đàm phán London, rủi ro toàn cầu: Mỹ và Trung Quốc tạm thời 'chơi đẹp'

Đàm phán thương mại Mỹ-Trung tại London diễn ra trong không khí ngoại giao thận trọng, tạm thời làm dịu căng thẳng thương mại, giúp thị trường toàn cầu giữ ổn định và tăng nhẹ. Nhà đầu tư vẫn cảnh giác trước rủi ro kinh tế và dữ liệu yếu, trong khi kỳ vọng giảm thuế quan và khả năng Fed hạ lãi suất giúp đẩy chỉ số MSCI World lên đỉnh lịch sử. Tuy nhiên, động lực tăng giá vẫn yếu, và rủi ro tiềm ẩn chưa biến mất.
Forex Forecast - Diễn đàn dự báo tiền tệ