Kế hoạch ngân sách đè nặng lên thị trường nhà ở tại Anh - bài toán đau đầu dành cho Bộ trưởng Tài chính Reeves và BoE

Kế hoạch ngân sách đè nặng lên thị trường nhà ở tại Anh - bài toán đau đầu dành cho Bộ trưởng Tài chính Reeves và BoE

Trần Quốc Khải

Trần Quốc Khải

Junior Editor

16:44 24/10/2024

BoE đang bị kẹt giữa áp lực từ chính sách tài khóa mới và kỳ vọng cắt giảm lãi suất. Sự chờ đợi khiến thị trường thế chấp xáo trộn, buộc người vay chọn gói ngắn hạn với hy vọng lãi suất giảm vào 2026. Chính phủ cần cân bằng giữa tăng thuế và kiểm soát lạm phát để duy trì ổn định kinh tế.

Không điều gì có thể làm gián đoạn kế hoạch tăng trưởng của Thủ tướng Keir Starmer nhanh hơn kế hoạch ngân sách tuần tới, làm tiêu tan những tín hiệu tích cực đầu tiên từ thị trường nhà ở.

BoE đang trì hoãn quyết định cho đến khi đánh giá rõ hơn về chính sách tài khóa của chính phủ mới thuộc đảng Lao động. Tuy nhiên, thông điệp từ Ủy ban Chính sách Tiền tệ (MPC) vẫn chưa rõ ràng. Thống đốc Andrew Bailey gần đây đã cho rằng BoE có thể trở nên quyết liệt hơn trong việc hạ lãi suất. Tuy nhiên, thành viên MPC Megan Greene cảnh báo hôm thứ Hai rằng giảm lãi suất có thể làm giảm động lực tiết kiệm của các hộ gia đình.

BoE mới chỉ cắt lãi suất một lần từ mức đỉnh, 25 bps xuống 5%. Một lần cắt giảm nữa được dự báo sẽ diễn ra trong đợt đánh giá kinh tế quý vào ngày 7 tháng 11, và ngân hàng có thể kết thúc năm với một lần cắt giảm khác vào ngày 16 tháng 12, dù khả năng này chưa rõ ràng.

Sự thiếu rõ ràng về chính sách tài khóa cùng với chu kỳ cắt giảm lãi suất chưa bắt đầu mạnh mẽ đang làm rối loạn thị trường thế chấp. Cho đến khi tình hình rõ ràng hơn, lựa chọn tốt nhất cho những người không thể chờ đợi là chọn khoản vay cố định trong hai năm với lãi suất khoảng 4%, hy vọng rằng lãi suất sẽ giảm đáng kể vào năm 2026.

Theo dự báo của thị trường kỳ hạn, lãi suất tại Anh có thể ở mức 3.75% vào mùa hè năm sau, vẫn cao hơn 200 bps so với mức dự báo 1.75%. Điều này đặc biệt đáng chú ý khi cả Anh và Eurozone hiện đều có lạm phát dưới mục tiêu ở mức 1.7%.

Nếu Fed tiến hành cắt giảm lãi suất quyết liệt, BoE có thể sẽ phải đẩy nhanh tốc độ hạ lãi suất, đặc biệt nếu nền kinh tế suy thoái tương tự như Eurozone.

Hiện tại, 90% khoản vay mua nhà tại Anh có lãi suất cố định ban đầu, thường trong hai hoặc năm năm, với phí sắp xếp đáng kể để các ngân hàng tối ưu hóa lợi nhuận. Dù có lựa chọn cố định lãi suất trong hơn 10 năm, sự quan tâm đã giảm mạnh khi BoE bắt đầu cắt giảm lãi suất.

Việc đánh giá chi phí thực tế của một khoản vay trở nên phức tạp, vì các ngân hàng thế chấp thường tăng phí để tối ưu hóa lợi nhuận. Những khoản vay phổ biến với thời gian cố định hai năm thường đi kèm với mức phí cạnh tranh nhất. Tuy nhiên, với những khoản vay không tiêu chuẩn như cho người tự kinh doanh hoặc người vay lớn tuổi, mặc dù lãi suất có thể thấp tới 4%, phí có thể chiếm hơn 3% tổng số tiền vay, làm tăng đáng kể chi phí thực tế.

Do nhu cầu mạnh trong thị trường swaps, người vay có thể cố định khoản vay trong 5 năm với lãi suất thấp nhất ở 3.7%. Tuy nhiên, nếu BoE tiếp tục giảm lãi suất, mức lãi suất này có thể xuống dưới 3%.

Một trong những cam kết quan trọng của đảng Lao động là xây dựng 1.5 triệu ngôi nhà vào năm 2029, đòi hỏi phải tháo gỡ các quy định phức tạp về quy hoạch. Tuy nhiên, kế hoạch này chỉ thành công nếu thị trường thế chấp hiện tại vận hành suôn sẻ.

Bộ trưởng Tài chính Rachel Reeves phải thực hiện một hành động cân bằng khó khăn: không gây suy thoái kinh tế bằng cách tăng thuế quá mạnh hoặc khiến BoE lo ngại rằng lạm phát sẽ bùng phát trở lại. Đồng thời, bà phải tránh làm hoảng sợ thị trường trái phiếu với việc phát hành quá nhiều.

Nếu kế hoạch ngân sách được triển khai suôn sẻ, lãi suất swaps sẽ giảm, mở ra làn sóng ưu đãi thế chấp mới từ các ngân hàng. Khi đó, nhu cầu cho các dự án nhà ở mới sẽ bùng nổ, tạo ra một vòng tròn tăng trưởng tích cực. Đây là một bài toán khó, nhưng phần thưởng sẽ rất lớn nếu giải quyết thành công.

Bloomberg

Broker listing

Cùng chuyên mục

Chính sách cắt giảm thuế suất của Trump: Tự cân bằng hay tự gây họa?
Diệu Linh

Diệu Linh

Junior Editor

Chính sách cắt giảm thuế suất của Trump: Tự cân bằng hay tự gây họa?

Những người ủng hộ chính sách cắt giảm thuế thường lập luận rằng các biện pháp này rồi sẽ “tự bù đắp” thông qua việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và tăng thu ngân sách – ngay cả khi không cần cắt giảm chi tiêu đáng kể. Tuy nhiên, thực tiễn trong những thập kỷ gần đây đã không ủng hộ luận điểm này.
Thâm hụt chỉ là bề nổi - Gốc rễ nằm ở kinh tế
Diệu Linh

Diệu Linh

Junior Editor

Thâm hụt chỉ là bề nổi - Gốc rễ nằm ở kinh tế

Các nhà quan sát lo ngại về thâm hụt ngân sách đang lên tiếng mạnh mẽ, cảnh báo rằng các khoản thanh toán nợ ngày càng lớn có thể làm gia tăng mức thâm hụt và đẩy đất nước đến bờ vực phá sản. Dù đồng tình rằng tình trạng thâm hụt ngày càng gia tăng là một vấn đề nghiêm trọng, chúng tôi tin rằng nguyên nhân cốt lõi không giống như phần lớn các quan điểm phổ biến hiện nay.
Lạm phát bán buôn của Nhật Bản chậm lại, giảm áp lực lên BoJ
Huyền Trần

Huyền Trần

Junior Analyst

Lạm phát bán buôn của Nhật Bản chậm lại, giảm áp lực lên BoJ

Lạm phát bán buôn của Nhật Bản giảm tốc trong tháng 5 do chi phí nhập khẩu hạ nhiệt, làm giảm áp lực lên BoJ trong việc nâng lãi suất. Tuy nhiên, giá thực phẩm và đồ uống tiếp tục tăng, phản ánh áp lực lạm phát vẫn tồn tại. BoJ có thể trì hoãn đợt tăng lãi suất tiếp theo khi tăng trưởng kinh tế chưa rõ ràng và đàm phán thương mại với Mỹ còn nhiều bất ổn.
Kinh tế và lạm phát: Chính sách tiền tệ của Fed là điểm tựa trước nguy cơ đổ vỡ thương mại
Diệu Linh

Diệu Linh

Junior Editor

Kinh tế và lạm phát: Chính sách tiền tệ của Fed là điểm tựa trước nguy cơ đổ vỡ thương mại

Từ sau cú sốc mà Tổng thống Trump tạo ra vào tháng 4 với sự thay đổi lớn trong chính sách thương mại, thị trường tài chính và các nhà phân tích đã ngập tràn trong các bài viết về triển vọng kinh tế và lạm phát. Trong khi thuế quan leo thang khiến triển vọng trở nên bất định hơn bao giờ hết, chính sách tiền tệ của Cục Dự trữ Liên bang (Fed) vẫn là điểm tựa vững chắc – dù không thực sự tích cực, nhưng vẫn là một trong số ít những yếu tố đáng tin cậy trong bức tranh vĩ mô hiện tại.
Ngân hàng Thế giới hạ dự báo tăng trưởng toàn cầu giữa bất ổn và rủi ro thương mại
Huyền Trần

Huyền Trần

Junior Analyst

Ngân hàng Thế giới hạ dự báo tăng trưởng toàn cầu giữa bất ổn và rủi ro thương mại

Ngân hàng Thế giới hạ dự báo tăng trưởng toàn cầu năm 2025 xuống 2.3%, phản ánh tác động của thuế quan gia tăng và bất ổn kéo dài đến đầu tư và thương mại. Báo cáo cảnh báo nền kinh tế thế giới đang đối mặt với nhiều rủi ro suy giảm, trong đó tăng trưởng thập kỷ này có thể chậm nhất kể từ thập niên 1960. Dù vậy, tổ chức này không dự báo suy thoái và kỳ vọng bất ổn sẽ dần lắng xuống.
Các nhà giao dịch vẫn thận trọng trước thoả thuận thương mại Mỹ - Trung
Nguyễn Tuấn Đạt

Nguyễn Tuấn Đạt

Junior Analyst

Các nhà giao dịch vẫn thận trọng trước thoả thuận thương mại Mỹ - Trung

Các nhà đầu tư tại châu Á phản ứng dè dặt trước thông tin về một thỏa thuận thương mại sơ bộ giữa Mỹ và Trung Quốc, khi phần lớn vẫn chờ đợi chi tiết cụ thể để xác định hướng đi tiế theo. Dù những tín hiệu hòa hoãn từ hai nền kinh tế lớn nhất thế giới đã phần nào hỗ trợ tâm lý thị trường, giới phân tích cho rằng đà tăng sẽ thận trọng, khi nhiều vấn đề then chốt như kiểm soát công nghệ và an ninh quốc gia vẫn chưa được giải quyết.
BoJ thận trọng với chính sách thắt chặt trong bối cảnh lạm phát và rủi ro toàn cầu
Huyền Trần

Huyền Trần

Junior Analyst

BoJ thận trọng với chính sách thắt chặt trong bối cảnh lạm phát và rủi ro toàn cầu

Ngân hàng Trung ương Nhật Bản dự kiến giữ nguyên lãi suất và xem xét giảm tốc độ thu hẹp mua trái phiếu từ năm tài khóa sau, phản ánh lập trường thận trọng trong quá trình bình thường hóa chính sách. Thống đốc Kazuo Ueda có thể phát tín hiệu bớt ôn hòa hơn, khi áp lực lạm phát trong nước vẫn hiện hữu và bất ổn thương mại toàn cầu có dấu hiệu giảm bớt. BoJ đang điều chỉnh cách truyền đạt chính sách nhằm phản ánh cả rủi ro suy giảm lẫn nguy cơ lạm phát cao hơn kỳ vọng.
Hòa bình thương mại và tiền rẻ: Ván bài lớn của thị trường toàn cầu
Diệu Linh

Diệu Linh

Junior Editor

Hòa bình thương mại và tiền rẻ: Ván bài lớn của thị trường toàn cầu

Nhà đầu tư đang đặt cược vào một thị trường "liều lĩnh", nơi rủi ro được dồn sang ngày mai. Bất kỳ dòng tiêu đề nào từ bàn đàm phán thương mại tại London – dù tích cực hay tiêu cực – đều có thể làm rung chuyển đà tăng hiện tại. Nhưng cho đến lúc đó, "ly cocktail" thị trường đã được pha thêm Bò Húc, và cơn hưng phấn hiện tại là chuyện của hôm nay – hệ quả để mai tính.
Forex Forecast - Diễn đàn dự báo tiền tệ